北京共有房产如何分割？北京夫妻离婚咨询律师

在北京，共有房产的分割涉及夫妻共同财产、继承房产、合伙购房等多种情形，分割方式需根据共有性质(共同共有或按份共有)、房产性质(商品房、央产房、共有产权房等)及共有人协商或诉讼结果确定。以下是详细分割规则和流程：

一、共有房产的类型与分割原则

1. 共有性质区分

共同共有

通常存在于夫妻、家庭或继承关系中，共有人不分份额地共同享有房产所有权。

分割规则：需先确定共有人各自份额(如夫妻共同财产一般均分)，再协商或判决分割方式。

按份共有

共有人按约定比例(如50%、30%等)享有房产份额，需在房产证上明确标注。

分割规则：按约定比例分割，可直接转让份额或实物分割(如房产可分拆)。

2. 北京房产的特殊性

商品房：可自由交易，分割方式灵活。

央产房：需先办理上市审批手续，方可分割或交易。

共有产权房：政府与个人按比例共有，继承或分割需符合政策规定(如继承人需具备共有产权房资格)。

农村宅基地房：非本集体成员共有人可能仅能继承使用权，无法分割产权。

二、共有房产的分割方式

1. 协商分割（）

共有人可自行协商分割方案，包括：

实物分割：若房产可分拆(如独栋别墅)，按份额分配部分房产(北京商品房通常不适用)。

变价分割：出售房产，按份额分配售房款(需共有人一致同意)。

折价补偿：一方取得房产所有权，向其他共有人支付相应补偿款(常见方式)。

北京操作要点：

若选择折价补偿，需委托专业机构评估房产市场价值(可通过链家、我爱我家等中介或法院指定评估公司)。

补偿款计算示例：

夫妻共同房产(假设市值1000万，均分各50%)：一方取得房产，需向另一方支付500万补偿。

按份共有房产(如A占60%、B占40%)：A取得房产需向B支付40%市值补偿。

2. 诉讼分割（协商不成时）

若共有人无法达成一致，可向法院起诉，法院判决分割方式可能包括：

直接确权：判决房产归某一方所有，由其支付其他共有人补偿款。

拍卖变卖：若房产难以分割或共有人均主张所有权，法院可能判决拍卖房产，按份额分配售房款。

北京司法实践：

法院优先支持“折价补偿”方案，尤其是房产为住房时，避免强制拍卖影响居住权。

若涉及夫妻共同财产，离婚诉讼中可直接分割;若为继承或合伙购房纠纷，需单独起诉。

三、北京共有房产分割的特殊问题

1. 央产房分割

上市审批：央产房需先到原产权单位(如部委、央企)办理上市手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。

分割限制：若单位不同意上市，可能无法分割或需通过诉讼解决。

2. 共有产权房分割

政策限制：政府持有部分产权不可分割，继承人或共有人只能继承/分割个人份额。

资格要求：若继承人不符合共有产权房申请条件(如非京籍、已有住房)，可能无法取得房产，需由政府回购或另寻解决方案。

3. 农村宅基地房分割

非本集体成员：共有人若无本村户籍，仅能继承房屋所有权，不能翻建或买卖，房屋灭失后宅基地归集体。

确权风险：需通过诉讼确认继承份额，但实际分割可能受限。

四、分割流程与税费

1. 流程步骤

确认共有性质：通过房产证或协议明确是共同共有还是按份共有。

协商或诉讼：达成协议后办理过户，协商不成则起诉。

评估与补偿：委托评估房产价值，支付补偿款或办理过户。

产权变更：到北京不动产登记中心提交材料(房产证、分割协议/判决书、身份证明等)，缴纳契税后完成过户。

2. 税费计算

契税：受让人需缴纳(首套≤90㎡为1%，>90㎡为1.5%;二套统一3%)。

增值税：满2年免征(北京普通住宅标准：五环内≤468万，五至六环≤374万，六环外≤281万)。

个人所得税：满五免征(否则按差额20%或全额1%缴纳)。

其他费用：登记费80元、中介费(如委托中介)等。

五、常见问题解答

Q：夫妻离婚时共有房产如何分割?

A：若为夫妻共同财产，一般均分。可协商一方得房并补偿另一方，或出售后分款。若房产涉及父母出资，可能需扣除出资部分再分割。

Q：继承的共有房产，部分继承人不同意卖房怎么办?

A：可起诉要求分割，法院可能判决补偿款或拍卖房产(需其他继承人同意)。

Q：北京共有产权房能否继承?

A：可以继承个人份额，但继承人需符合共有产权房资格，否则由政府回购或调整份额。

六、律师建议

提前协议：共有人应提前签订书面协议，明确分割方式(如“一方得房需补偿另一方”)。

评估与公证：分割前务必委托专业机构评估房价，必要时办理继承公证或析产公证。

政策咨询：央产房、共有产权房等特殊房产需先咨询产权单位或住建部门。