北京婚前买房离婚怎么分

在北京，婚前一方购买的房产在离婚时的分割方式主要取决于房产的出资情况、产权登记情况以及婚后是否涉及共同还贷等因素。以下是几种常见情形的处理方式：

一、婚前一方全款购买房产

房产归属

如果一方在婚前全款购买房产，并且房产登记在该方名下，那么该房产一般属于婚前个人财产，离婚时不会作为夫妻共同财产进行分割。

举例：男方婚前全款购买了一套房产，房产登记在男方名下。离婚时，这套房产仍属于男方的个人财产，女方无权要求分割。

特殊情况

婚后共同装修或添置家具家电：如果婚后夫妻双方共同出资对房屋进行装修或添置家具家电，那么这部分出资属于夫妻共同财产。离婚时，双方可以协商分割这部分财产，或者由法院根据实际情况判决。

举例：男方婚前全款购买房产，婚后夫妻共同出资装修房屋，花费30万元。离婚时，这30万元的装修费用可以作为夫妻共同财产进行分割。

二、婚前一方贷款购买房产

房产归属

如果一方在婚前贷款购买房产，并且房产登记在该方名下，那么该房产在原则上仍属于该方的个人财产。

婚后共同还贷部分的处理

共同还贷及增值部分：婚后夫妻双方共同还贷的部分及其对应的房产增值部分，属于夫妻共同财产，离婚时需要进行分割。

计算方式：共同还贷部分及其增值的计算公式为：

共同还贷及增值部分=共同还贷金额+(总购房款共同还贷金额×房产增值额)

举例：男方婚前贷款购买一套房产，总购房款100万元，贷款70万元。婚后夫妻共同还贷30万元，离婚时房产增值到150万元。

共同还贷金额：30万元

房产增值额：150万元 - 100万元 = 50万元

共同还贷及增值部分：30万元 + (30万元 / 100万元 × 50万元) = 30万元 + 15万元 = 45万元

这45万元属于夫妻共同财产，离婚时需要进行分割。

分割方式

协商分割：双方可以协商共同还贷及增值部分的分割方式。例如，一方可以放弃这部分财产，另一方给予相应的经济补偿。

法院判决：如果协商不成，法院一般会根据具体情况判决。通常情况下，获得房产的一方需要给予另一方相应的经济补偿。

举例：在上述例子中，如果男方获得房产，那么男方需要给予女方22.5万元(45万元的一半)作为经济补偿。

三、婚前一方购买房产，婚后加名

房产归属

如果一方在婚前购买房产，婚后在房产证上加上另一方的名字，那么该房产的性质会发生变化，通常会被认定为夫妻共同财产。

分割方式

协商分割：双方可以协商房产的分割方式。例如，一方可以放弃房产，另一方给予相应的经济补偿。

法院判决：如果协商不成，法院会根据具体情况判决。一般情况下，法院会考虑双方的出资情况、婚姻存续时间等因素进行分割。

举例：男方婚前购买房产，婚后在房产证上加上女方名字。离婚时，如果双方无法协商一致，法院可能会根据双方的出资情况和婚姻存续时间等因素，判决房产归一方所有，由该方给予另一方相应的经济补偿。

四、特殊情况

协议优先

如果夫妻双方在婚前或婚后签订了关于房产归属的协议，且该协议不违反法律法规的强制性规定，那么离婚时应按照协议内容进行处理。

举例：男方婚前贷款购买房产，婚后双方签订协议约定房产为夫妻共同财产。离婚时，法院会按照协议内容将房产作为夫妻共同财产进行分割。

经济补偿

如果一方在婚姻中对家庭贡献较大(如长期照顾子女、老人等)，在离婚时可以要求对方给予经济补偿。

举例：女方在婚姻中长期全职照顾家庭，男方主要负责工作赚钱。离婚时，女方可以要求男方给予一定的经济补偿。

离婚损害赔偿

如果一方在婚姻中有过错行为(如重婚、与他人同居、实施家庭暴力等)，无过错方可以要求过错方赔偿。

举例：男方在婚姻中与他人同居导致离婚，女方可以要求男方赔偿精神损害抚慰金等。

五、建议

婚前购房在离婚时的分割方式较为复杂，涉及多种因素。如果双方无法协商一致，建议通过法律途径解决，咨询专业的律师以获得更准确的法律意见。